复盘刚刚过去的2021，房地产行业的发展是恢弘的，是跌宕的，也是令人窒息的。
行业的规模是恢弘的：2021年全年，中国商品房销售规模超18万亿，再创新高；二手房尽管遭遇大半年的“停贷”，但全年成交规模也超过7万亿。
从成交量看，新房市场上半年成交规模为9.7万亿，同比增长39%，下半年这一数值下降至8.4万亿，同比下降了22%；二手房市场上半年成交金额达4.9万亿，同比增长65%，而到了下半年，仅成交2.1万亿，不足上半年的一半，同比降幅超50%；
从企业的拿地热情看，上半年土地市场一片高热，房企蜂拥抢地，整体的平均溢价率达17%，而下半年整体流拍率却升至21%，出现了民企几乎偃旗息鼓，地方国企不断托底的局面。
年底的行业氛围又是令人窒息的：伴随着很多“大而不倒”企业的倒下，行业流言四起，裁员不断，行业及上下游从业者都有一种被抛弃的感觉，行业没有未来的言论，甚嚣尘上。
该如何客观地正确看待现状，就得清晰地了解现状的成因。2021年行业的跌宕变化，由两大主线因素导致：
其一，在这一轮长达六年的牛市当中，房地产企业的债务急速扩张，直接体现在：
其二，自然资源部从2021年1月开始推行了新的土地征税的方法，即土地征收成片开发，直接引发全国范围内土地供应的下滑，引发了连锁反应，也引发了住建部、银保监会和地方政府等针对连锁反应接连出台了一系列的政策，政策产生了严重的叠加，使得行业快速陷入了剧烈的调整。
第一，企业债务经过六年的无限扩增，已达到很危险的地步，即使这次没有主动刺破，在未来随时有可能暴雷，当时对整个行业的冲击及其对国民经济所产生的冲击都是极其巨大的。
第二，国家的改革有问题吗？不论是“土地征收成片开发”还是“银行表外资金回表”，这些改革都是针对问题和风险的主动干预，是无比正确的。虽然改革的节奏值得商榷，但改革的初衷和改革的方向没有一点问题。未来，我们大家都认为它还会持续下去。
第三，房地产因城市化而存在，城市化停止了吗？没有！城市化依然要从63%升至70%，所以房地产也不会停，行业如今的变化只是针对城市化思路变更、城市改革而进行的相应调整。
第四，行业的规模小吗？18万亿，这么大的行业，未来很少会有单一行业有如此大的体量。
第五，行业有上千家企业，10多家企业暴雷，几十家企业存在风险，但是别的企业仍在，仍有企业在积极拿地，仍有社区商业、工业地产、代建、物流地产在积极扩张和发展，这些也是房地产行业，不能让“新闻”左右判断！
所以，我们大家都认为，国家主动改革是为了更健康的发展，让不健康企业出清很有必要，另外，行业也不只有高周转的住宅。
危机亦是转机，借机主动调整布局，以积极心态应对，就有未来！消极应对，那些想象的坏结果也就会不断应验！
根据《第三次全国国土调查主要数据公报》以及未来十年的土地调控计划，2021-2030年，我国计划新增建设用地面积供应为364.8万公顷，比过去10年一下子就下降41%，如果说过去10年，我们感觉供不应求，那么接下来，土地的紧张程度可想而知。
量化到住宅上，居住用地占建设用地比例为20%-25%，以1.8的容积率估算，未来土地供应刚性规模预计在13-16亿方之间，且大概率是在16亿方左右（考虑到住宅用地占比提升至25%，工业用地占比下降到35%是趋势）。
而在住宅需求端，虽然我国住宅存量已经处于较高水平，但基于对需求端的分析，未来行业至少存在三项刚性需求，分别为：人均居住面积的提升、新增城市人口居住面积的增加以及行业常态化的折旧。结合这三项刚性需求来做测算，未来十年，我国每年的住宅需求量大约为17.5亿方。
17.5亿方的需求量，对比13-16亿方的供应量，全国住宅每年的供求缺口为1.5-4.5亿方。所以未来，行业将持续呈现供不应求的状态，而持续供不应求的市场，绝对是有巨大机会的市场。因此：
如前所说，土地供应的刚性规模基本在13-16亿方。如果按1万元/平的房价水平估算，未来房价涨幅将和居民收入增长幅度挂钩（详见总裁内参2021年12月期《行业发展的新趋势之一——土地端改革》），年度增幅约为5%-8%左右。也就是说，行业成交总额将在16万亿的基础上，以每年提高1万亿的速度继续增长。加之整体的供不应求，行业发展蕴含巨大机会。
未来，基于住宅的稀缺性，其“福利化”属性也会增强，作为平衡项目财务与导入人流的重要工具，会大量与其他业态进行融合，包括TOD、综合体、商业、酒店、办公，甚至是文旅、市政公建、产业园区等等，住宅地块由此趋向“福利化”。比如和TOD搭配促进轴带的发展；和文旅搭配，促进新城区的快速成型；和综合体或者和商业搭配，促进老城区的改造等等。
未来，甚至不排除在复合项目当中，住宅会长期持有，并和经营型物业打包，通过资产金融化来获取长期收益。
长期供不应求之下，行业管制会存在较长时间，同时长效机制正在加速建立，能够正常的看到，中央政府积极地推进供给侧结构性改革，以搭建住房“三级体系”为核心手段，实现更高层次的供需动态平衡。（详见总裁内参2021年12月期《行业发展的新趋势之四——住宅供应侧改革》）
在行业一直处在供不应求状态的过程中，企业利润空间一定会有保障，且呈现周期性释放趋势，或许今年压制，明年即可释放。
随着工业用地占建设用地比例的下降（由40%降至35%），工业用地的紧张程度或许比住宅用地更严重，加之低效工业用地的改造正在大力推进，未来房地产行业的大机会，将不只限于住宅开发领域。
行业的底线和规模摆在这儿，对行业的未来发展，企业不必盲目悲观，而是应该积极作为，提前准备，在不断的变化中，挖掘更多的发展机会。
从国家在土地端和城市端的改革来看，2.0阶段的城市化，需要2.0阶段的房地产模式。
房地产过去20年的快速地发展有赖于城市的快速地发展，房地产本来就是城市化的一个产物，当然，房地产也是城市化的重要驱动力。过去20年，城市化的成就毋庸置疑，但也存在很多粗放和问题。而城市化率已由“少年”步入“中年”，“少年”时期出现一些明显的异常问题不要紧，但“中年”时期就得异常慎重了。
第一，新城扩张速度过快，且有些离主城过远。过去我国城市化率每年大约提高1.4%，每年新增进城人口数量1600万，大量涌入的新增人口，为城市扩容提供巨大支撑。但现在随着城市化率年均增长水平的下降，没有了大量新增人口的支撑，再像过去一样扩张将引发问题，所以要进行调整。
第二，所有城市均进行同步扩张。除了北、上、广、深之外，中西部的一些县级城市也在扩张发展，而这显然极不科学！
第三，根据第三次土地普查，2030年耕地保有量目标为18.25亿亩，显然，18亿亩的耕地红线无论如何不能打破，这在某种程度上预示着建设用地指标下降，土地供应趋于紧张，各地方政府必须排除万难，想办法，去适应，去改革。
第四，过去城市规划经常大幅度的变更，“王书记朝东，李书记朝西”非常普遍。另外，过去城市和区域发展中，居住用地大量出让，但配套性用地形成批而未供或闲置，未来一定要着力解决。
随着城市化2.0阶段的到来，国家分别在土地端和城市端，针对以上问题进行了系统性的纠偏以及因地制宜的调整，具体表现在4个方面：
站在全国的角度而言，长三角和珠三角实行网格化发展；像北京和天津、成都和重庆的双城经济带，中间形成城市的连绵发展区域，促进融合；抱团成圈发展省会城市和枢纽型城市，像武汉、西安、南宁、合肥，在它周边形成一小时通勤圈，连接周边城市；对于中西部的地级市，提高中心城市的首位度；对其他一般性城市，基本是限制发展，积极挖掘存量和潜力。
站在一个省的角度而言，比如浙江，大量资源将投入到杭州，绍兴，宁波这一条线上，那么相对另外的地方某些特定的程度上就采取压缩的策略。
保的城市，增量土地指标将优先投放，有大量的新区和轴带空间进行发展，甚至还能和核心城市产生更多的融合关系进行发展；
收的城市，国家投放的土地指标非常少，维持原有的城市发展空间，优化、挖掘是主基调。但对房地产发展而言，这两类城市都有机会，只是空间大小存在差别，利润率呈现方式不同。
轴带式发展替代圈点式发展渐成趋势，轴带式发展是沿着原城市核心区，朝城市潜力发展区，构筑的一个城市连绵带。
不同的城市，轴带的数量不同。如果300万人口的城市，轴带是一根，那么，500万人口的城市，轴带可能是两到三根，1000万人口以上的城市，轴带可能是四到五根。
每根轴带的粗细程度也不完全一样。像南昌，一根轴带上可能只有一条轨道交通，但像成都，往天府新区走的这类重点轴带上，轨道交通可能有三条，粗壮程度也会慢慢的强。
轴带上会呈现出四级的节点，这些节点天然具有多功能、高密度、复合性、分层次的特点。未来，在这四级TOD上将构筑一个个产城结合、商住结合、商办结合的综合体，实现城市功能的有序延伸和关联城市的融合，进而为城市的可持续发展塑造框架。
每个城市都确定了城市开发边界，不同城市，边界不一。比如上海、杭州这类超一线城市和战略核心城市，城市边界位于30-40公里区间；内生型城市当中，目前正在修建地铁的这类城市，城市边界为20-25公里，未达到地铁修建指标的城市，边界则在15公里左右。
在第三次全国土地普查之后，自然资源部就明确规定，城镇建设将严格限定在开发边界之内，也就是说接下来只能在城市边界之内进行一定的规划和土地征收投放。
相较于之前的碎片化征地，土地征收“成片开发”是一种新型征地方式，即：按照城市整体规划框架，对现阶段城市重点发展区域和待发展区域进行全盘思考，优先发展重点区域，规划各片区待出让地块的功能及土地性质，多片区方案统一向省级政府报批，获批后再使用农转用指标征收相应地块，此后列入年度土地出让计划，本批土地出让达到特殊的比例（例如70%），才能申报下一轮征收方案。
这一新型征地方式，不仅是导致2021年全国土地供应急速下跌的自变量，更将给行业未来的发展带来重大影响：包括未来城市规划调整和土地规划变更的可能性变小；未来城市功能和片区功能将持续完善；未来城市规划和发展的可预见性大幅度的提升；未来地方政府将推出更多可优化周边功能和配套的复合用地，单纯的住宅开发将逐渐退出舞台，复合开发成为主流趋势。
综上，国家针对土地端和城市端的诸多改革，既是对过往的纠偏，也是对规律的尊重，更是对发展作为主旋律的一贯坚持，而这正是城市化2.0的题中之义，也是未来10年城市化的框架和约束。
对于房地产行业来说，进入到2.0阶段，必须顺应以上改革，遵循对自己最合适的城市，遵循轴带布局规律，遵循复合地产发展的新趋势，具备相应的能力和资源。
国家这一轮的城市化2.0发展及相关约束机制的建立，面临挑战更大更难的，首当其冲是地方政府，它们至少在五个方面上将面临重要考验：
第一，身处在不同地方的地方政府思考方式完全不一样，真正需要“因城施策”。正如我们上文所说身处在长三角的，身处在成都、重庆这条城市连绵带上的，身处在武汉周边的，身处在中西部地级市的，还有身处在小县城的，将是完全不一样的发展思路；
第二，限定城市开发边界之后，地方政府在生成土地指标、处理复杂问题上的难度加大。存量土地清理、批而未供土地处置、低效工业用地的改造、旧城的更新、轴带的发展、保障性用房的建设等等，每一个难度都很大，又不得不面对；
第三，不论是城市很重要的轴带开发，还是土地征收成片开发带来的复杂项目的增多，地方政府都必须介入其中且有所管控；
第四，地方政府扭转收入结构提上日程。除税收之外，在基金性收入中，降低土地一次性销售比重，提升资产持有、资产运营和资产增值的相关收入比重，迫在眉睫；
第五，当国有土地出让金转由税务部门征收，相当于土地出让金的“U盾”掌握在了中央手上。这时候地方政府必须加大对自身国有企业的合并，做大做强以及获取更多金融支持，而且是必选项。
因此，从以上五个角度而言，未来，地方政府对房地产的依赖性没有一点减少，并且在重压之下，地方政府也在寻找更好的开发模式以应对挑战以及确保各项改革意图的实现。类EPC开发模式就是这里面之一。
类EPC这一概念沿用到房地产行业，将在复杂项目的开发建设上被普遍的应用。例如浙江的未来社区建设，就是典型的类EPC模式。
未来社区项目体量大，业态丰富，除住宅之外，还包括人才公寓、商业、养老以及幼儿园等多元业态。面对这样复杂的综合型项目，开发企业拿下之后，不单单是单一开发，还需承担代建、运营职责：住宅、商业这类物业可用于销售，获取一定现金流；人才公寓、养老、幼儿园、商业、办公等进行代建，建成后政府回购；商业、办公、养老、长租等获取一定年限的运营权，和社区物业服务、区域智能化一起统筹运营。
未来社区通过类EPC模式的应用，对地方政府而言，兼具多重发展优势。一，能快速实现资金回笼；二，能帮助地方政府沉淀若干资产；三，落地速度特别快，所在的区域配套得到大大完善；四，资产增值和城市功能优化过程中，还不需要承担更大的运营负担。
所以，类EPC模式的应用与包装，未来会成为很多复杂性项目的一个标准发展趋势。除了类EPC这种模式，未来，地方政府和相关房地产企业的合作会更加紧密，不限于重点项目的联合开发、不限于代建、不限于咨询、不限于运营等等。
未来，作为地方政府重要抓手的地方国有资本投资公司（例如建投、城发），接下来一定会解除限制，获得蓬勃发展：
对房地产企业而言，我们大家都认为，选择什么城市或者区域作为主战场；能否长期深耕，在区域保持持续的投资强度；能否满足城市化2.0的需要，与地方政府产生匹配的协作模式，将成为影响企业未来的发展成败的关键。基于以上，也会形成五种不同的模式，匹配不一样的企业。
第一种开发模式主要为在主流城市，赋能地方政府，依靠类EPC的项目开发，获得稳定运营，从而支撑区域持续的房地产开发。
此外，还可以围绕主业进行生态圈的建设，产业链部分自营替代、资产管理运营等，增强利润获取及资本运作能力。实现由开发利润向综合利润转型，逐渐由房地产开发商向综合化集团转型。
这种模式主要适合若干央企，比如华润、金茂、保利等，此外，也适合一部分大型的国有资产投资公司，类似于华发等，还适合一部分实力丰沛雄厚的港资企业，类似于香港置地、九龙仓、嘉里建设、太古地产这类企业。
城发公司的职责是什么？更多的是促进很多复杂项目的落位，确保政府的意图得以实现。
所以，地方政府将放松对国有企业进入房地产开发的限制，并大力推动这一些企业成为更高质量的国有资产投资公司和国有资产运营公司。（前段时间，大量城市批准合并组建一批“国有资产投资公司”，和近期大量城市成立城发公司也是基于这一背景。）
城发公司将在城市复杂物业开发（例如TOD、综合开发）上，热情参加，与大量优质企业合作，获取持续项目，同时在旧改、文旅、产业园区、长租上积极发力，承担更多资产生成、管理、运营职能。
考虑到这类企业最大的获益在于将资产运营得当，获取资产持续增值，本质上相当于一个资产方，未来一定会大量发展资管型业务，所以，和别的企业合作会成为主要选择，合作对象不限于第一类当中的企业，也包括一部分有优质资源的民营企业。
第三类针对的是大型民营开发企业。其开发能力突出，机制灵活，具有一定赋能城市发展的能力与资源，而在与地方政府互相协作、获取金融支持上，不能与第一类企业相媲美。
这类企业仍可从事特殊的比例的城市类EPC开发，同时，也持续原来的房地产开发业务，逐步的提升运营能力。另外，依托其优势，大型民营开发企业一方面能够与城发公司合作，积极利用自己的能力进入到小股操盘、代建、轻资产领域；另一方面，也可以积极利用自己的行业资源，延伸进入上下游，孵化更多的可以资本化的业务。
譬如旭辉，可以在类似于南昌或者是同级别的城市当中获得类EPC的项目，也可以在更多中心城市获得更大的房地产开发的增长。此外，还能介入到代建、商管、长租等领域，入股体育运营、教育等企业，未来将会在资本化、资产证券化上获得持续发展。
地方政府及城发公司尤其乐意与专项型企业合作，因为专项型企业有其特殊的禀赋，或有产品溢价、或有品牌溢价、或擅长开发复杂项目等等。
产品溢价优势突出的，有绿城、仁恒；具有区域品牌优势的，有滨江；在绿色建筑、绿色科技方面有核心优势的，有朗诗；在产业打造上具有优势的有金地威新；还有在社区运营上有突出能力的东原；包括在工业改造方面有优势的星河地产；在长租领域能力突出的龙湖冠寓、旭辉瓴寓等。
这类专项型企业通过赋能更多的企业，实现参股开发、代建、长期运营，从而获取更多的操盘收益、投资收益、轻资产收益，实现利润积累和不断的资本化。
第五种是地方非公有制企业“让开大路，占领两厢”的开发模式，即让开大中城市，主要在地级市市本级和一般城市进行开发。
小城市虽然容量有限，但容量能持续，对这些城市的周期性波动，身处其中的企业能明显的感知和判断。所以地方非公有制企业可以依靠较好的成本管控、较好的周转、较高的布局密度、较灵活的反应速度和经营策略，在这些城市获得持续发展。如果这些城市出现红利或周期性机会，企业规模和利润就能水涨船高，实现企业进阶发展。
第一，很多人会认为高周转不适合未来，但在我们看来，能够在项目层面实现更高的周转，一定是企业深耕的必然，一定企业管理优化、运营卓越的表现，恰恰是企业的核心优势；
第二，很多企业会认为要去杠杆，但我们认为集团要去杠杆，信用杠杆要与资产相匹配，可是项目端并不需要一刀切，如果项目端可以加大杠杆，实现高周转，且管理不失控，这也是一种核心能力。
除了以上有关开发业务的五种类型之外，房企还可以有限扩张，进行生态链上的延伸与布局，而这些方向也符合政府的一贯“执念”。
在房地产行业发展上，政府始终有自己的“执念”，而且在这点上，中央政府与地方政府保持高度一致：
其一，挤压房地产存量资金以及社会增量资金进入到房地产行业的上下游产业，做大做强上游，出口创汇，做强做大下游，承载“软基建”职能；
其二，改变现有融资结构，以直接融资为主、间接融资为辅，制约银行规模进一步扩大。
房地产上游产业包括钢铁、水泥、玻璃、木材、机械、化工品这6大类领域，及30多个细分关联行业。这些领域普遍存在集聚度不高，行业科技化、智能化、标准化、环保化水平较低等共性问题。
在房地产企业围绕上游布局的过程中，一方面，房企可以作为上业的重要采购方、重要的技术平台，通过自身的装配式建筑、建筑标准化、科技化、环保化等促进上游产业的改造、升级；另一方面，国家也打开了更多的资本市场，助力融资和退出。因此，房地产公司能够作为产业的战略投资者进入相关上游企业，也可以将部分供应链自产替代，就如碧桂园，获取投资收益、IPO收益等。
于上游产业而言，能够加快行业整合，提高科技化水平、标准化水平、环保化水平，更好地出口创汇；
于房地产行业而言，与产业链上游共成长、共进步，同时开辟多元化发展、多种融资发展的可能性。
央企中表现较为突出的是保利。其以开发物业为主，着重布局建造施工、材料供应等领域，业务覆盖多个行业；旗下保利资本则也致力于向行业更细分的上游原材料领域布局，目前已参投多家瓷砖、定制家居领域等细分品类优质公司。值得一提的是，保利资本联合碧桂园创投以及多家其他企业成立了保碧基金，重点投资产业链上游的集中采购。
房地产下游产业，主要涉及服务业，包含物业管理、社区维修、代建、商业管理、城市服务、咨询等等。相较之下，这些领域都会存在发展简单粗放、整体水平不高、效率偏低以及缺乏高端服务等问题。
而房地产企业向下游延伸，具有非常大的优势，目前在物业发展上就是最好的例证，尝到甜头的企业不在少数。
上市融资便利（目前已经有55家企业上市，总市值达到7113.12亿港元；平均市盈率达到25.04倍，可达房地产的5倍之多）；后续融资也更便利。比如碧桂园服务，仅2021年单年融资金额超330亿港元，不仅为住宅物业服务进一步向商办物业服务，进而向城市物业服务，居民价值挖掘，储备了资金，而且也为碧桂园开发本体提供了资金支持，发展或降低杠杆均可。
物业仅仅是一个开始，目前开始活跃的商业运营、工业园区管理、建筑维修、社区商业、长租、养老、电梯、体育设施以及停车运营管理等等，都可能是下一个风口。
发展下游产业，国家给予的也是更好的金融市场支持，更高的市占率包容度和更开放的市场环境。因此，房地产企业也可以以相关产业投资人的形式布局下游，通过股权退出或者IPO获得收益，最终变间接融资为直接融资，确保企业更安全稳健的发展。
针对执念二，在融资端，将间接融资更多地变为直接融资，一方面可以化解企业盲目举债诱发的风险，另一方面，又能促进行业更多生态的形成。对此，国家也已经开始有所行动。
除了上文提到的在发展产业生态链的过程中，国家鼓励房企进行长期资金市场更灵活、导向性更强的资本化操作是一个方面，另外，开展包含REITs在内的一系列资产证券化则是另一个更大的层面。
2021年，中国版公募REITs开启试点。6月21日，第一批公募REITs上市，9只REITs产品合计发行规模达314亿元。12月14日，第二批REITs上市交易，合计发行规模约50亿元。
参考美国，其REITs市场规模可达8万亿，约占GDP总量的5%-15%。我国目前REITs市场规模约在700亿以内，按现有发行速度估算，1年发行规模可达3千亿，3年有望达到1万亿，预计最终将达到8万亿。可见，我国REITs想象及发展空间是巨大的。虽然目前REITs涉及范围仅限于基建、工业园区及物流园，但相信在REITs规模超过1万亿后，一定会覆盖到商业、办公、酒店以及更多持有型物业。
第一，房地产行业发展将不再是单一生态，“主干”将会增多，由原来的地产开发一支，增加为上业、下业、资本运营管理、轻资产等多支“主干”齐头发展，不仅将独木成林，而且拥有更为丰富的生态；
第二，资本除了介入地产开发，还会有IPO、资产证券化、关联服务商融资等多种方式，呈现丰富多彩的局面；
第四，对居民而言，投资途径得到拓展。REITs市场可能会成为继股票市场和房地产市场之后的又一大投资市场，从而将起到疏导投资、稳定房价的作用。
改革开放40年，我们只是简单的抄袭或者粗放式的发展。但在过去的两三年，主流城市由于没了对标的对象，才开始真正摸着石头过河。
也正因为“摸着石头过河”，在具体操作执行上，会更遵循规律、更谨慎、更有逻辑性，可预测性大大加强的同时，执行的坚决性也大大提升。
因此，企业要获得发展，必须认可国家和政府的这些改变，开展深入研究的同时，进行一定的自我变革，从而匹配改革所需的能力。
第二，就整个房地产行业而言，不再只有简单的住宅开发，还有赋能城市、产业运营、上游、下游、资产管理等等，还有非常多金融支持，还有关联服务的大繁荣，热带雨林般的行业生态才刚刚开始。
房地产开发主业不再是一枝独秀，就着开发主业这一主干延伸出去，会不断地抽枝、发芽、长叶、生长，正如房企进入上下游，上下游继续资本化，然后形成各种小生态，最终慢慢融合，形成非常磅礴的生态体系。
在这个生态体系里，既有资产的生态，也有产业的生态，还有轻资产生态等等，当然也包括由设计、咨询、财务、人力组成的各种枝枝蔓蔓。天然的，这样的生态体系就会变得丰富多彩、生机勃勃。
第三，今天这一段时间点上，不是悲观抱怨的时候，也不是人云亦云的时候，更不是揪着过去不放的时候，而是正视改革、独立思考、布局准备的时候。
正所谓智者见山，悲者见渊，如果只盯着简单的住宅开发，你会觉得身处窄门之中，但如果你看到的是行业热带雨林般的磅礴生态，就能看到更加多样的机会，走向继续发展的大道！
►2021年度杭州湾20强榜单出炉丨「 共同富裕」顶层设计下，房企如何致胜杭州湾？